2020年,在房地产行业承压、房企普遍降速的前提下

简介: 2020年,在房地产行业承压、房企普遍降速的前提下,奥园也实现了13%的销售增长,力压众多房企。

文丨西部菌农历新年伊始,成都奥园广场公寓的多位业主,却开始了之路。

据封面新闻报道,成都奥园广场三期精装公寓在收房时,被业主投诉问题百出——“我的客厅中间居然立了一根柱子”;“天花板还有裸露的钢筋”;“房间内贴满了要整改的贴纸,卫生间外的墙面出现了渗水后留下的水渍”…

从公开报道来看,中国奥园在成都的这一项目,牵涉的装修质量问题五花八门。

而且,涉及范围相当广:多位业主代表向记者表示,在本批次交房的3、4、5栋公寓中,超一半的房屋都存在不同程度的渗水、返潮以及空鼓等现象…

奥园的品牌知名度不算低,在成都也是深耕多年,这次严重翻车,某种程度上,也是其增长质量下滑的一个缩影。

当然,在奥园的多条业务线中,地产板块是绝对的收入重心。

而2020年,奥园地产的销售额约1330.1亿元,在克而瑞的全口径销售榜单上,位列房企第29位。

值得注意的是,双圈战略加持下的川渝地区,历来是奥园的业务重镇。

2020年的年中报显示,奥园在四川地区的合同销售额达到62.87亿元,仅次于大本营广东以及江苏。

也就是说,四川算得上奥园销售的TOP3省份。

在成都地区,到去年年中,包括成华奥园广场、奥园半岛One、奥园云璟、奥园棠玥府、奥园玖俪湾、奥园蔚蓝卡地亚云墅等在内,奥园的项目就多达十余个。

而且奥园的还提到,旗下的成都奥园云璟、重庆奥园翡翠天辰等项目,还曾收获多个重量级奖项,市场口碑和美誉度较高。

另一方面,奥园广场算是奥园在成都的一个标杆项目了,三期写字楼首开时就比较火热。

02在深耕之地成都,奥园翻车的情况其实不是孤例。

比如近段时间,奥园公园府邸的多位业主投诉,奥园单方面以改造升级为由,延期交付。

至于其他城市项目涉及质量问题,引发投诉的,网上也有不少案例。

从奥园近些年“跃进式”的扩张发展节奏中,似乎可以找到一些线索。

事实上,别说十年前,把时间倒退五年,奥园的市场地位距离今天也相去甚远——2015年的克而瑞销售榜显示,奥园151亿元的销售额,只能名列榜单第68位。

对规模的强大诉求之下,奥园还通过大手笔的收并购来扩充项目储备,低价揽储。

比如去年4月,奥园收购京汉股份29.99%的股份,而后者在北京、天津、重庆、成都、南京、太原等地持有多个项目。

去年7月,奥园再度以19.36亿元收购成都通威实业有限公司98%股权及部分债务:中国奥园以收购形式进入成都主城区,不仅通过较低成本增加其在成都市场的土地储备,同时有助于进一步提升中国奥园在成都市场的品牌影响力,助力中国奥园持续深耕成都市场。

规模化扩张的成绩,很快便反馈到了销售额上。

年报显示,奥园的销售额,从2016年的256亿元增长到2017的456亿元,再到2018年的913亿元,三年复合增长率高达89%。

2020年,在房地产行业承压、房企普遍降速的前提下,奥园也实现了13%的销售增长,力压众多房企。

业绩的快速蹿升,为奥园赢得了粤系黑马的称号。

但就房地产行业而言,速度和质量、规模和效益、杠杆和风险之间很难完美平衡,这是很难改变的定律。

冲上千亿门槛,让奥园在白银时代提前站到了安全线内,然而一味求快背后,是否存在着发展质量的牺牲?

去年的年中报中,奥园也表示,接下来要“持续提升产品设计、运营及安全管理等方面的标准化要求”。

然而,在成都等地,奥园并没有为那些业主兑现预期。

其实相较于类似项目个案,奥园的真正隐患在于,在房屋质量之外,业绩增长质量也存在着下滑风险。

首先,作为扩张后遗症的体现,奥园近几年负债不断走高,净负债率从2015年的50.74%一路攀升到2020年年中的79.8%。

2020年上半年,奥园的总营收为282.43亿元,同比增长19.3%。

而且从长远来看,奥园的增长模式也存在着后劲不足的难题。

根据信息,上市以来,按建筑面积计算,奥园通过收并购方式取得的项目多达七成。

拿地成本的提升,也说明收并购模式低价获取土地的空间在缩小。

所以对奥园来说,此次成都翻车是一次重要的提醒,在规模扩张初见成效之后,更加得平衡好规模和效益、速度和质量,找到高质量、可持续的增长路径。


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